التأثير غير المباشر لأزمة الكهرباء على العقارات في جنوب إفريقيا
أصبحت قضايا إمدادات الكهرباء والتكلفة في جنوب إفريقيا ذات أهمية متزايدة لسوق العقارات في البلاد في الآونة الأخيرة ، كما يشير جون لوس ، استراتيجي قطاع العقارات في FNB Commercial Property Finance.
ويقول إن هذا ليس لأن أزمة الكهرباء شيء جديد ، بل لأن هناك مجموعة من “السلبيات الاقتصادية” الأخرى التي تتصاعد.
قال لوس إن أزمة الكهرباء الحالية تصبح تحديًا إضافيًا في وقت ترتفع فيه أيضًا عناصر تكلفة التشغيل الرئيسية الأخرى بسرعة.
أزمة الكهرباء ليست جديدة. بدأ فصل الأحمال لأول مرة بشكل جدي في عام 2008 ، كما فعلت الزيادات الكبيرة في تعرفة الكهرباء. تظهر بيانات MSCI أن الزيادة الرئيسية في إجمالي تكاليف الكهرباء كنسبة مئوية من دخل العقارات التجارية المستحقة القبض قد حدثت بين عامي 2007 و 2012 ، حيث ارتفعت من 6.4٪ في عام 2007 إلى 12.2٪ بحلول عام 2012.
في عام 2021 ، لم تكن هذه النسبة مختلفة بشكل كبير عن عام 2012 ، حيث بلغت 12.4٪ ، حسبما أشارت شركة الخدمات المالية.
هناك مجال آخر للتكاليف “المرتبطة بالحكومة” والذي أصبح تحديًا لسوق العقارات وهو تكاليف الضرائب العقارية ، والتي تتعلق إلى حد كبير بمعدلات المجلس. كنسبة مئوية من إجمالي الدخل المستحق ، تضاعف بند التكلفة هذا – من 5.12٪ في عام 2007 إلى 10.35٪ ، كما قال لوس.
وقال إنه يجب أيضًا النظر إلى ارتفاع تكاليف الكهرباء في سياق بيئة ارتفاع التكاليف في مناطق أخرى.
وقال لوس إن السلبيات الاقتصادية الإضافية توفر أيضًا نقاط ضغط لصناعة العقارات.
تقدمت Eskom بطلب إلى هيئة تنظيم الطاقة الوطنية (Nersa) لزيادة التعريفات بنسبة 38.1٪ لعام 2023/24. بالإضافة إلى ذلك ، فإن توقيت الزيادات الكبيرة في تعريفة الكهرباء يزداد سوءًا بشكل تدريجي مع ركود الاقتصاد ، ويعزى الركود الاقتصادي جزئيًا إلى تدهور إمدادات الطاقة. لقد ارتفع التضخم العام في الآونة الأخيرة ، وأسعار الفائدة آخذة في الارتفاع أيضًا.
يجد السكان المستأجرون أنفسهم تحت ضغط مالي أكبر بكثير مما كان عليه قبل كوفيد 19 مرة. نقلاً عن بيانات من TPN Credit Bureau ، قال Loos إن 66.3 ٪ فقط من المستأجرين التجاريين كانوا في وضع جيد في وقت مبكر من عام 2022 فيما يتعلق بمدفوعات الإيجار الخاصة بهم. في أوقات ما قبل الإغلاق ، كانت هذه النسبة غالبًا أعلى من 80٪.
“لذلك ، بينما يمكن لملاك العقارات ، من الناحية النظرية ، استرداد الكهرباء والتكاليف الأخرى من المستأجرين ، في الممارسة العملية ، يعني السكان المستأجرون الذين يتعرضون لضغوط مالية أنه يجب تقديم شيء ما ، وفي كثير من الحالات ، يجب أن تنخفض الإيجارات ، على الأقل في الواقع مصلحات.”
تشير بيانات MSCI إلى أن جميع إيجارات العقارات التجارية في انخفاض من حيث القيمة الحقيقية (المعدلة حسب التضخم) ، قد انخفضت بالقيمة الحقيقية بنسبة 8.3 ٪ منذ عام 2014 ، على حد قول الخبير الاستراتيجي العقاري. وانخفض مقياس صافي الدخل التشغيلي لجميع الممتلكات بالقيمة الحقيقية (المعدلة حسب التضخم) بنسبة 19.9٪ منذ عام 2016.
وقال لوس “إن الوقت المالي الحالي هو بالتالي بيئة أكثر صرامة بشكل كبير لامتصاص الزيادات في تعريفة الكهرباء ، أو الزيادات في التكلفة المرتبطة بإيجاد مصادر بديلة موثوقة لإمدادات الطاقة ، مقارنة بأكثر من عقد مضى”.
تأثير غير مباشر
وأشار لوس إلى أنه من الصعب تحديد التأثير غير المباشر لأزمة الكهرباء على أسواق العقارات ، لكن من السهل فهمه.
“إن الطبيعة غير المنتظمة لإمدادات الكهرباء تعطل الإنتاج على مستوى الاقتصاد بأسره بطرق لا تعد ولا تحصى ، وهذا بدوره يقيد نمو الناتج المحلي الإجمالي إلى مستويات أقل مما يمكن أن يكون عليه الحال بخلاف ذلك. كما أن ارتفاع التكلفة الحقيقية لإمدادات الكهرباء يعيق الأداء الاقتصادي والتجاري من خلال رفع تكلفة ممارسة الأعمال التجارية وبالتالي تقليل الجدوى المالية لبعض الأعمال “.
وقال إن انخفاض معدلات نمو الناتج المحلي الإجمالي يعني ضعف أداء الأعمال والثقة في الأعمال ، وهو ما يعني بدوره قيودًا على توسعات الأعمال والشركات الناشئة الجديدة. وهذا بدوره يقيد الطلب على مساحات العقارات التجارية.
“وبالتالي ليس هناك شك في أن أزمة إمدادات الكهرباء تمارس ضغوطًا على أداء سوق العقارات ، إما بشكل مباشر من خلال تأثير تكلفة تشغيل العقارات ، أو بشكل غير مباشر من خلال التأثير على الاقتصاد.”
لكن ماذا عن اختلافات السوق الإقليمية؟
هناك تطور مثير للاهتمام في علاقة العقارات بأزمة الكهرباء يلعب دوره في أداء سوق العقارات الإقليمي. قال لوس إن أزمة الكهرباء توفر فرصة إضافية للحكومات المحلية لتمييز نفسها ومناطقها عن غيرها.
لقد حققت المجالس الاستباقية مثل مدينة كيب تاون بالفعل ميزة تنافسية اقتصادية من خلال الإدارة السليمة نسبيًا للمدينة ، وهي ميزة كانت تجتذب المهاجرين المهرة والأثرياء إلى المنطقة ، وفقًا لـ FNB.
“يجب أن تؤدي تدفقات المهارات هذه إلى تحقيق أداء اقتصادي وسوق عقاري فائق في كيب تاون ومنطقة ويسترن كيب الأوسع ، وهو أمر يبدو أننا نشهده بالفعل”.
غالبًا ما حافظت مدينة كيب تاون على التخلص من الأحمال عند مستويات أقل من بقية البلاد من خلال شراء الطاقة من مصادر مستقلة.
“يعد هذا الإمداد الأكثر موثوقية للطاقة في كيب تاون بأن يكون عامل جذب إضافي للأعمال التجارية والمستثمرين الأفراد على حد سواء ويمكن أن يعزز الميزة التنافسية للمنطقة ، وبالتالي تعزيز أداء اقتصادي وسوق عقاري متفوق مقارنة بالعديد من المناطق والمجالس الأخرى.
وقال لوس “مدينة جوهانسبرج أكدت أيضًا ، في الأيام الأخيرة ، خطتها لتأمين مصادر بديلة لإمدادات الطاقة لتحسين الموثوقية”.
ما يعنيه كل هذا هو أن أزمة إمدادات الكهرباء يمكن أن تؤدي بشكل غير مباشر إلى تباعد أوسع بين الاقتصادات وبالتالي أسواق العقارات الإقليمية ، تلك المجالس الاستباقية التي تجتذب الاستثمار والمهارات بدرجة أكبر من أولئك الذين يتركون مصيرهم في أيدي مرفق الطاقة. .
